COMMENT SECURISER SA PARCELLE AU BENIN

I- QUE RETENIR ?

A)- Que doit-on faire aprés l'acquisition d'une parcelle en République du Bénin ?

1- Toute parcelle achetée (achat de terrain et parcelle) sur l'étendue du territoire nationale doit étre enregistrée dans un Centre d'Enregistrement et de Timbre, dans un délai d'un (01) mois á compter de la date mise sur la convention (regardez la première ligne de votre convention).

2- Les domaines achetés ayant une superficie supérieure ou égale á 2 hectares doivent faire objet d'un projet de valorisation du domaine.

B)- Comment se fait l'enregistrement d'une parcelle en République du Bénin et á quel taux (%) ?

1- Il est prévu une amende á payer pour les parcelles acquises et dont certaines formalités ont été faites avant 2020 mais n'ont pas été enregistrées au service de l'enregistrement (ANDF), l'amende á payer est de CINQUANTE MILLE (50 000) FRANCS CFA.

2- Les parcelles acquises á partir de 2020, sont soumises aux nouvelles réglementations qui se résument comme suit :

• L'acheteur paye le Droit d'Enregistrement au taux de CINQ POUR CENT (5%) de la valeur d'achat de la parcelle.
• Le vendeur quant-á-lui paye la Taxe sur la Plus-Value Immobilière que les inspecteurs de l'enregistrement calculeront au taux de CINQ POUR CENT (5%) de la Plus-Value dégagée.
• Une pénalité de 20% sur la somme totale des deux droits dus est peréue par L'ANDF en cas de retard (après le délai de 1 mois).
• Les timbres de 1200 sont apposés sur chaque imprimé de la convention. Les Centres d'Enregistrement et de Timbre se situent dans chaque Direction Départementale des Impôts.
• Pour respecter le principe de la territorialité; toute parcelle achetée dans un département doit être enregistrée dans le bureau du département compétent.
• L'enregistrement n'est qu'une étape pour l'obtention du titre de propriété au Bénin. Cette information est importante pour acquéreurs ou propriétaires de terrains á vendre au Bénin.

NB : Seul le Titre Foncier est reconnu au vu de la loi comme titre de propriété d'un terrain á vendre ou vendu au Bénin. Les autres actes étant considérés comme des titres de présomption de propriété.

II- INFORMATIONS SUR LES PARCELLES SANS TITRE FONCIER INDIVIDUEL

A- Convention de vente affirmée

1- Pièces á fournir pour l'affirmation d'une convention de vente de parcelle ?

• Copie CNI ou CIP acheteur ;
• Copie CNI ou CIP vendeur ;
• Levé topographique ;
• Attestation de situation fiscale foncière ;
• Attestation de la situation géographique (contrôle IGN) ;
• Original reçu d'état des lieux ;
• Dépôt de signature acheteur ;
• Dépôt de signature vendeur ;
• Convention de vente acheteur ;
• Convention de vente mère (ancienne) ;
• Déclaration d'intention de vente á prendre á l'ANDF (Cas des zones non loties) ;
• Reçu des frais d'affirmation (1% du prix d'achat).

2- Où dépose-t-on le dossier pour faire l'affirmation de vente d'un terrain ?

Le dossier est á déposer á la mairie territorialement compétente.

3- Quel est le délai d'établissement de l'affirmation de la vente d'un terrain au Bénin

Il faut 72 heures ouvrables.

4- Demande de quitus fiscal

Les pièces á fournir pour obtenir le quitus fiscal sur une parcelle ou un immeuble ?

• Formulaire de demande d'attestation de situation fiscale foncière;
• Convention de vente;
• Levé topographique;
• Attestation d'immatriculation (IFU);
• Copie CNI ou CIP du requérant principal;
• Procès-verbal de constat;
• Fiche de liquidation taxe foncière unique;
• Reçu de paiement des taxes foncières uniques.

B-ATTESTATION DE DETENTION COUTUMIERE (ADC)

L'un des principaux outils mis á la disposition des collectivités territoriales béninoises pour régler les problèmes d'insécurité foncière dans les milieux ruraux et les zones urbaines non loties, est l'Attestation de Détention Coutumière (ADC). C'est un document présomptif de propriété destiné á sortir le foncier coutumier de l'informel.

1- Pièces á fournir pour l'obtention de l'ADC

• Demande d'ADC signée par le requérant (formulaire á retirer á la Mairie) ;
• Photocopie de l'acte de présomption de propriété enregistré á l'ANDF ;
• Photocopie pièce d'identité : Carte RAVIP (CIP), carte nationale d'identité (CIN) ;
• Photocopie du plan de la parcelle;
• (02) Photo d'identité;
• Quitus Fiscal;
• Frais de délivrance de l'ADC;

2- Les frais de délivrance de l'Attestation de Détention Coutumière sont fixés par la loi des finances. Ceux qui sont en vigueur se présentent comme suit : Superficies de la parcelle (ha) Frais á :

• 0-2 ha=25.000 F CFA;
• 2-20 ha=50.000 F CFA;
• 20-100 ha=175.000 F CFA;
• 100-500 ha=250.000 F CFA;
• 500-1000 ha=500.000 F CFA.

3- Procédure de délivrance de l'ADC

Comment obtient-on la délivrance de L'ADC ? La procédure est résumée en quatre (04) étapes comme suit :

• Demande adressée au Maire ;
• Enquête publique et contradictoire conduite par la SVGF/SUGF;
• PV d'enquête publique;
• Délivrance ADC en cas d'avis favorable.

C-DEMANDE DU TITRE FONCIER AU BENIN

1- Liste des pièces á fournir pour la demande de titre foncier au Bénin :

• Une copie originale de la convention de vente enregistrée et affirmée ;
• Une copie légalisée de la pièce d’identité du présumé propriétaire ;
• Deux copies du levé topographique ;
• Certificat Administratif (CA) ou Attestation de recasement (AR) ou Attestation de Détention Coutumière (ADC) (Mairie de situation de l’immeuble) ;
• Ou Avis d’imposition des trois dernières années (Centre des impôts) ou Décision de justice devenus définitive. (Tribunal)
• Cinq copies et l’originale de la quittance de provision (minimum 250.000 F CFA) (ANDF ou BCDF) ;
• Compte n°50013062013-48 BGFI ;
• Compte n°501100006856-33 UBA ;
• Compte n°07393200014 BOA ;
• Une fiche de demande de confirmation de droit fonciers (ANDF) ;
• Une copie déchargée de la demande d’avis de préemption pour les actes (Convention de vente) portant sur les terres rurales et ce à partir du mois d’Aout 2013 jusqu’à ce jour.

2- Pièces à fournir pour faire la demande d’avis de préemption

• Demande (formulaire à retirer au BCDF);
• Photocopie de la convention;
• Photocopie du plan;
• Photocopie de la pièce d’identité.
NB : Coût 500 F CFA à payer à la BANQUE.
• Compte n°50013062012-51 BGFI ;
• Compte n°501100005398-42 UBA ;
• Compte n°07393200001 BOA.

III- Pour les parcelles avec titre foncier individuel

Dans ce cas vous vous adressez directement à un notaire (seule voie recommandée).
Il procède à la vérification de l’état descriptif du TF (voit s’il est d’abord authentique, s’il n’est pas greffé à un hypothèque ou ne fait pas objet d’une servitude), rédige l’acte de vente, procède à son enregistrement ainsi qu’à la transcription du titre foncier.
Ce qui est moins procédural, moins chronophage. Mieux aucun litige sur le titre de propriété de départ n’est possible et ne peut prospérer.
Le code foncier et domanial stipule que “le titre foncier est définitif et inattaquable”.

Quels sont les modes d’accès à la propriété ?

• a Accession ;
• b Achat ;
• c Succession ;
• d Échange ;
• e Donation ;
• f Possession.

Quels sont les documents présomptifs de propriété ?

• a Attestation de recasement ;
• b Attestation de détention coutumière ;
• c Certificat d’inscription ;
• d Certificat administratif ;
• e Certificat rural ;
• f Avis d’imposition des trois (03) dernières années.

Comment procéder à la confirmation de droits fonciers ?

• a La recevabilité et l’instruction ;
• b La publicité ;
• c Le bornage contradictoire.

Le Notaire et les formalités foncières en république du Bénin

Acquérir une parcelle en République du Bénin par le biais d’un Notaire !

Dans ce cas, vous vous adressez directement à un notaire (seule voie recommandée).
Il procède à la vérification de l’état descriptif du TF (voit s’il est d’abord authentique, s’il n’est pas greffé à une hypothèque ou ne fait pas objet d’une servitude), rédige l’acte de vente, procède à son enregistrement ainsi qu’à la transcription du titre foncier. Ce qui est moins procédural, moins chronophage. Mieux aucun litige sur le titre de propriété de départ n’est possible et ne prospérer.
Le code foncier et domanial stipule que “le titre foncier est définitif et inattaquable”

Enregistrement de parcelle au Bénin

Tout terrain acquis doit être enregistré aux droits de vente de cinq pour cent (5%) dans un délai maximum d’un (01) mois à partir de la date de signature de l’acte de vente, conformément aux dispositions du Code Général des Impôts en vigueur au Bénin.
Passé ce délai, l’acte de vente sera également passible des pénalités suivant les énonciations des dispositions du Code Général des Impôts.

Transcription

Une expédition de l’acte de vente sera transcrite au Bureau Communal du Domaine et du Foncier compétent.

Taxe sur la plus-value immobilière

Le vendeur s’oblige à s’acquitter de la taxe sur la plus-value immobilière conformément aux dispositions légales en vigueur en République du Bénin.

Le montant de la taxe est calculé en appliquant un taux de CINQ POUR CENT (5%) au montant de la plus-value. La plus-value immobilière est déterminée, par la différence entre:

• - d’une part, le prix ou la valeur d’aliénation actuelle, et ;
• - d’autre part, le prix d’achat ou de l’estimation de la valeur d’acquisition de l’immeuble ou du droit réel immobilier et des ouvrages qu’il comporte à l’époque de l’acquisition, tous révélés par les actes de toute nature ayant date certaine, produits par le vendeur.

En cas d’absence desdits actes ou majoration du prix d’achat, la plus-value est déterminée à partir de la valeur d’acquisition de référence fixée et révisée périodiquement par le Ministre chargé des Finances.

Par ailleurs, en cas de construction, l’aliénateur est tenu de faire une déclaration détaillée du prix de cession en distinguant la valeur de la parcelle de celle de la construction, étant entendu que la plus-value de la construction est fixée à dix pour cent (10%) de son prix de cession.

Le montant de la taxe sur la plus-value ne peut en aucun cas être inférieur à un pour cent (1%) du prix de cession.

La taxe sur la plus-value immobilière est liquidée et payée au moment même et à l’occasion des formalités d’enregistrement des actes d’aliénation ou des déclarations de montant, sous peine des sanctions prévues par le Code Général des Impôts.